Az ingatlanértékelés olyan speciális feladat, amely megköveteli az erre szakosodott értékelő hozzáértését és tapasztalatát. Az ingatlanértékelőnek számos értékelési mód közül kell kiválasztania a megfelelőt, amikor földet vagy beépített ingatlant értékel. A helyi piac több éves ismerete szükséges ahhoz, hogy az ingatlanértékelő azonosíthassa az értékelés célját, alkalmazni tudja az értékelési megközelítések valamelyikét, és végül reális következtetéseket vonjon le.
Ingatlan-vagyon értékelés:
1. lépés:
Meghatározzuk a becsülni kívánt érték fajtáját, és kiválasztjuk az ehhez legmegfelelőbb értékbecslési eljárást.
2. lépés:
A szükséges adatok és források listájának gyűjtése. Az értékbecslő által használandó értékbecslési eljáráshoz szükséges adatok típusának, illetve forrásainak felkutatása.
Értékbecsléseinkhez a NAV ingatlanérték adatbázisát is felhasználjuk.
3. lépés:
A szükséges adatok összegyűjtése, rögzítése és igazolása. A részletes információt az ország, város és lakókörzet, gazdasági, politikai és társadalmi feltételek figyelembevételével kell megszerezni. Összegyűjtjük az alkalmazott megközelítéstől függően az eladásokból, bevételekből, költségekből, valamint az összehasonlító ingatlanok építési költségeiből származó összehasonlító információkat.
4. lépés:
A leggazdaságosabb hasznosítás meghatározása. Az értékbecslő a pillanatnyi használatot vizsgálja a lehetséges használat ellenében, a piaci erők figyelembevételével, hogy a jövedelmezőség figyelembevételével meghatározza az ingatlan pillanatnyi használatának megfelelőségét.
5. lépés:
A telek értékének megbecslése. Annak érdekében, hogy meghatározzuk a tárgyi ingatlan telekértékét, az összehasonlító adatok jellemzői és eladási árai összehasonlításra kerülnek a tárgyi ingatlannal.
6. lépés:
Az Ingatlan értékének megbecslése. Az értékbecslő a kiválasztott értékbecslési módszerrel meghatározza az ingatlan értékét. Speciális esetekben egy ingatlan értékének megbecslésére több módszert is alkalmazhatunk, ekkor az eljárás végén a kapott eredményeket egyeztetni kell, és esetleges kompenzációkat végezve meghatározni az ingatlan értékét.
7. lépés:
A végleges értékbecslés elkészítse. Az ingatlan végleges értékének meghatározását követően az értékbecslő írásos jelentést készít ügyfele számára. Ezen írásos jelentés legmegfelelőbb formája az értékelési bizonyítvány.
Mely esetekben lehet szükség termőföld értékbecslésre, a termőföld vagyoni értékének pontos ismeretére?
- osztatlan közös tulajdonban lévő földterületek megszüntetése során (bekebelezés)
- a jogszabályban rögzített körülmények fennállása esetén a haszonbérleti díj megállapításához
- szolgalmi jog kártalanítási értékének meghatározása (elektromos-, gáz- és vízvezeték fektetés, öntözési közösségek létesítése…stb.)
- a termőföld hitelbiztosítékként történő igénybevétele esetén
- önkormányzatnál történő hagyatéki leltár felvételekor, illetve módosításakor
- termőföld öröklése esetén közjegyző előtti hagyatéki eljárásban (vagy ezt megelőzően)
- kisajátítási eljárásokban (állami beruházások, önkormányzati eljárások)
- kisajátítási eljárásokat megelőző vételi ajánlat felülvizsgálatakor
- vagyonértékű jog, özvegyi jog értékének meghatározása
- hatósági eljárásokban (pl. adásvétel során)
- végrehajtási eljárásokban (bírósági peren kívüli eljárásban)
- termőföld értékesítés, vagy vétel esetén az érték meghatározásához
- vagyonleltár készítésekor (pl. cég értékesítés)
- termőföldet ért károsító hatások és tevékenységek után az értékcsökkenés (kár) értékének megállapítása (humuszeltávolítás, illegális bányászat, vezetékfektetés utáni visszamaradt területek…stb.)
- termőföld értékben történt változások a jogi környezet megváltozását követően
- válóperes eljárásban
- zöldkár meghatározása, mint kártalanítási érték (szolgalmi jog, kisajátítás, egyéb károkozás)
Mit nem szabad várni az ingatlan értékbecslőtől?
Amit meg kell érteni az ingatlan értékbecsléssel kapcsolatban az az, hogy az ingatlan értékbecslés az nem egy egzakt tudomány. Az ingatlan értékbecslő becsül és nem a tuti igazságot mondja meg. Olyan ugyanis nincs.
Tehát az ingatlan értékbecslő azt nem tudja garantálni, hogy az értékbecslésben megállapított becsült értéken fog elkelni az ingatlan. Viszont sokkal jobb, mint barátok, ismerősök „bemondásai” vagy a szomszéd ötletelése. Meg lehet, sőt, érdemes megcélozni a becsült piaci érték elérését.
A piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslés módszere a meglévő adatok birtokában jól követi az adott időszak ingatlan piacán a kereslet és a kínálat változásait.
Célunk, hogy meglévő és leendő partnereinket teljes körűen, magas szakmai színvonalon szolgáljuk ki!
Kérdéseivel forduljon hozzánk bizalommal!
Erdész üdvözlettel:
Dr. Patocskai Zoltán
okl. erdőmérnök
